fredag 28 november 2008

Handelsvara för resursstarka?



I en kommentar på bloggen uttryckte en granne en önskan att bara kunna ringa upp Stockholmshem och be dem inte sälja. Därför vill vi visa, att även inom Stockholmshems styrelse, finns folk som motsätter sig en försäljning och som argumenterar för att behålla allmännyttan.

I ett protokoll från i somras reserverar sig två ledamöter. De motsätter sig den borgerliga bostadspolitiken där den sociala dimensionen försvinner och bostaden blir en handelsvara för de resurstarka i samhället.
Utdrag ur protokoll från 16/6-2008 med motivering till varför man inte ska sälja ut Stockholmshems fastighetsbestånd: " En sådan osolidarisk politik kommer att öka klyftorna i samhället och exkludera allt fler människor från det allra mest grundläggande i ett välfärdssamhälle, - rätten till bostad! I sammanhanget bör också uppmärksammas den problematik som följer när bostadsrättsföreningarna, för att förbättra sin ekonomi, höjer hyrorna eller säger upp kommunala och privata verksamheter som ägnar sig åt vård eller omsorg. Med dessa utförsäljningar riskeras även dessa verksamheter. Framförallt att skattebetalarna får betala dyrare nota för att säkerställa de sociala behov som finns i staden".

En sådan osolidarisk politik kommer att öka klyftorna i samhället och exkludera allt fler människor från det allra mest grundläggande i ett välfärdssamhälle, - rätten till bostad!

Särskilt utlåtande gjordes av Rickard Nygren och Zaida Catalan: "En generell utförsäljning till bostadsrättsföreningar går stick i stäv med övergripande mål i Affärsplan för Stockholmshem, som säger att "förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske… …i syfte att åstadkomma blandade upplåtelseformer i stadsdelarna…". Spår av någon sådan analys finns inte i samband med aktuella erbjudanden, vilka istället motverkar målet. Detta gäller särskilt erbjudanden rörande fastigheter i innerstaden eller absolut närförort".

Vill du läsa ur protokollet hittar du det här. Den aktuella texten finns under §8.

Jane Morén och Annelie Morey/Rädda Linjalen

torsdag 27 november 2008

Sänkt kreditvärde

SBAB är den kreditgivare som valts vid en ombildning av Linjalen. Nu har SBAB fått sitt kreditvärde sänkt från A-1+ till A-1. Om inte SBAB ägdes av staten skulle betygen bli ännu lägre.

Det är mycket som händer på finansmarknaden just nu. SBAB har förlorat i trovärdighet och får därigenom dyrare upplåningskostnader, något som ger kunderna högre räntor.

Bland aktuella bolåneräntor i dagsläget kan nämnas Salus Ansvar där räntan på det tvååriga bolånet är 4,54 mot 4,80 hos SBAB. Ett lån bundet på fem år kostar 5,10 hos Skandiabanken medan räntan är 5,35 hos SBAB (Pengar 24). Osäkerheten om SBAB:s framtid, ska bolåneinstitutet säljas eller inte, gör att SBAB får betala mycket för att låna pengar på kreditmarknaden. En kostnad som vältras över på bolånekunderna. Det skriver Dagens Industri (DI).

Samtidigt kan det vara intressant att titta tillbaka och se hur räntan har legat de senaste 15 åren. Vad är egentligen ett normalt ränteläge?

Det onormalt höga ränteläget är ett argument för att låna upp en utjämningsfond som är planerad i kalkylen för Linjalen. För att göra det möjligt för hyresgästerna att ombilda fastän ränteläget är alldeles för högt för att det ska vara attraktivt. Men vad är då ett normalt ränteläge? Här kan du se hur det förändrats över de senaste femton åren.


Länk till artikel i Dagens Industri
Länk till artikel i Pengar 24

onsdag 26 november 2008

Vinst eller förlust?

Det är ett väldigt räknande i de här kvarteren sedan några veckor tillbaka. Miniräknare går varma och grannar sitter uppe vid kökslampans sken och räknar på skatteavdrag och procenthöjningar; laborerar än hit och dit för att försöka förstå vad det skulle innebära för dem, egentligen, att byta boendeform.

En kvinna skrev till oss: Varför kan det inte stå vad det kostar innan jämkning så man vet, varför måste det vara så svårt att förstå kalkylen?

Inte bara att förstå siffrorna, det handlar också om att spekulera i hur det kommer att bli med räntor och eventuella förutsedda och oförutsedda kostnader för renoveringar och underhåll i framtiden. Dessutom att kunna tolka innebörden av hot om varsel, lågkonjunkturens längd och djup och räntorna, speciellt i en så räntekänslig kalkyl som den vi fått presenterade för oss.

Något som är helt klart är i alla fall att upplägget med utjämningslånet skapar attraktivt låga månadsavgifter som får affären att framstå som möjlig även för dem som egentligen inte har råd i längden. Man skjuter kostnaderna på framtiden. Förutom lånet för att köpa fastigheten tar alltså föreningen ett till lån, utjämningslånet, för att minska de höjda kostnader som det egentligen innebär att köpa i stället för att hyra. Precis samma upplägg som i ombildningarna av Ringen och Fältöversten.

Samtidigt kommer ju chockhöjningar direkt. Hur då? Jo, min boendekostnad ökar till exempel med minst 2000 kr från dag 1 vid en ombildning, och det räknat efter jämkning. Och det är inte allt, hör på det här: En granne ringde på en dag och stod med kalkylen i handen och sa att nu hade han räknat ut att om vi får marknadshyror, vilket han mest av allt är rädd för, så tar det ändå 6- 7 år med marknadshyror innan vi är uppe i den boendekostnad som vi får från första dagen vid ombildning. Något att fundera över.

Framtiden just nu är ingen Bullerby. Vi måste stanna upp och fundera riktigt noga, med tanke på allt som hänt ute världen. Vem kunde till exempel förutspå att 700 personer varje dag måste lämna sina hem i Kalifornien för att de inte längre klarar av att betala sina boendekostnader? Sjuhundra familjer som lämnar hemmen, utan att ens ha råd att hyra en lastbil för att få med sig sina saker. Se video här:http://www.brasschecktv.com/page/459.html

En annan sak värd att uppmärksamma är konsekvensen av en stad med ett boende som inte är tillgängligt för de med normala inkomster. En rapport från IUT internationella möte 6 oktober, vittnar om att många städers och kommuners bostadsbestånd blivit ekonomiskt ouppnåeliga för 2/3 av befolkningen. Är det valfrihet? Det som Joakim Larsson, bostadsborgarråd pratar om, bland annat i Uppdrag Granskning för några veckor sedan. Mer om det här på bloggen inom de närmsta dagarna.

Och inom kort kommer även en rapport från vårt informationsmöte med svar på 12 frågor som kom upp då.

Rädda Linjalen

måndag 24 november 2008

Klara svar på många frågor

Kära Grannar! Tack för den stora uppslutningen kring vårt informationsmöte ikväll; det var sannerligen fullsatt. Det var uppskattat och efterlängtat, förstod vi av många, att få tid att ställa många frågor, och framförallt: att få rediga, klara svar. Tack också alla ni som skrev på våra nejlistor och för de bidrag till kopiering av flygblad ni skramlade ihop! Känns väldigt fint med allt stöd.

Nu ska sätta oss och sammanställa en del av frågorna och svaren på mötet, för er som inte kunde närvara, för att snart publicera dem här. Har ni förresten fler frågor så skriv till oss, antingen direkt här i bloggen eller på mejlen eller ring, så ska vi se till att ni får svar på alla era frågor. Det vi inte kan svara på själva, skickar vi vidare till de experter vi samarbetar med. Allt du vill veta ska du få svar på!

Nu på fredag 28/11 kl.16-20 har vi Öppet Hus och till det är ni återigen hjärtligt välkomna med mer frågor. Kan du inte komma då så har vi ett till fredagen därpå den 5/12 samma tid. Mer info får du snart.

Vi vill också passa på att tacka Bengt Öhman och Raymond Sköld från Hyresgästföreningen för klara och koncisa och framförallt raka svar på alla frågor som ställdes under de 90 minuter som mötet höll på.

Nu kämpar vi vidare och hörs snart igen.

P.S Vi har sammanställt en pärm med utskrifter av alla blogginlägg med medföljande artikelutdrag, som en service för alla de som inte har tillgång till internet. Känner du någon som inte läser vår blogg, så sprid gärna vidare att allt vi publicerar här också finns i en pärm som vi har med på alla våra möten. D.S

Rädda Linjalen

fredag 21 november 2008

Kom och träffa oss mån 24 november!


Det är mycket möten nu!…men vi i Nätverket Rädda Linjalen
vill passa på att informera om varför vi tycker att
bostadsrättsomvandling är fel väg att gå.
Det tänkte vi göra måndagen den 24 november
och samtidigt har vi bjudit in:

Raymond Sköld från Hyresgästföreningen Stockholm
Bengt Öhman jurist väl insatt i ombildningar
De kommer att svara på alla frågor du har. Välkommen!
Måndag 24/11, kl. 18.00–20.00 i kvarterslokalen, Åsögatan 79

Ps: Vi har även Öppet Hus
fredag 28 nov kl. 16–20
fredag 5 dec kl. 16–20


Pss: Nu debatterar man ÅNGERRÄTT för nybildade bostadsrättföreningar. Vi har möjlighet att inte behöva drömma om det. Vi kan säga nej redan nu.

Rädda Linjalen-gruppen

torsdag 20 november 2008

Fortfarande sugen på bostadsrätt?


På det första så kallade informationsmöte våra ombildningskonsulter höll uppmanade en styrelsemedlem våran grupp att slå till. Vi skulle passa på nu, eftersom det var sista chansen. Nu eller aldrig skulle det bli bostadsrättsomvandling. Jag, och många med mig, håller tummarna för att han har rätt - för det skulle verkligen vara skönt att slippa känna det hotet över sig en gång för alla.

Egentligen känns det inte som fler argument behövs, men om man fortfarande är lockad att låna massa pengar och köpa en bostadsrätt, finns det bättre alternativ än att göra det i Linjalen.

Skulle jag själv köpa insatslägenhet just nu hade jag valt en bra och välmående förening - vilket Linjalen inte har en chans att bli med det ekonomiska upplägg som presenterats. Möjligheterna för alla hugade spekulanter att fynda finns just nu. Inte här, men överallt annars. Det är bara att slå upp vilken dagstidning som helst.

Här är några länkar att studera, både för spekulanter och dig som hoppas på att sälja och göra ett klipp:

Varannan bostadsrätt går inte att sälja just nu

Bostadspriserna rasar

Isstorm lamslår bomarknaden

Ärligt talat - Ska det verkligen behövas en köpstämma för att konstatera hur körd den här omvandlingsidén är?

Johan Johansson / Rädda Linjalen

tisdag 18 november 2008

Ett tryggt och ombonat hem?


Ni som tänker gå ner på Brf Linjalens öppna hus-möten har säkert redan en hel del att fundera på, men det kan vara bra att fästa sin uppmärksamhet på ett par saker till.

Redan på Landahl Öhmans informationsmöte tordagen 13 nov framgick det med all tydlighet flera tveksamma saker angående besiktningen:
1. Det är bara en okulärbesiktning, dvs man har bara tittat, inga mätningar har gjorts och besiktningen innefattar inga som helst garantier.
2. Besiktningen är beställd och betald av advokatfirman Landahl Öhman - samma företag som vill att vi ska köpa huset. Mycket mer part i målet än så kan man väl knappast bli?
3. Flera fuktskador och andra dokumenterade fel finns inte alls upptagna i besiktningen.
På den här länken kan man läsa om hur miljonprogramhusen mår i det stora hela.

Du kommer förmodligen få höra vilken lysande affär detta är. Eftersom du inte kommer att höra det någon annanstans kan du ju passa på att lyssna. Sedan kan du ju sätta dig in i vad någon oberoende part tycker. Du kan ju till exempel läsa DEN HÄR LÄNKEN FRÅN DAGENS INDUSTRI

Att Linjalen just nu ägs av kommunen och att en statlig bank kommer äga kvarteret efter ev ombildning är även det värt att analysera. Men vad anser banken? Är detta en ombildning som är väl överlagd och vältimad? Tycker SBAB verkligen att det här är ett köp att rekommendera – och i sådana fall varför?
I DEN HÄR ARTIKELN hittar vi facit på tidigare nedgångar i fastighetsmarknaden.

Andra saker att fundera över:
Trots att vi just nu går in i en lågkonjunktur räknar Landahl Öhmans kalkyl fortfarande med i stort sett full beläggning i våra kommersiella lokaler. Redan nu svämmar Stockholm över av lediga lokaler, och fler kommer det att bli. Priserna sänks och köparnas marknad uppstår. Hur påverkas avgifterna av tomma lokaler? Det bekymrar inte kalkylens författare, som dessutom räknar med att kunna höja lokalhyrorna. Lycka till!

För er med bil: Samtidigt som man vill starta ett upprop om billigare parkering räknar kalkylen med ökade intäkter för garageplatser, vilket kommer att bli minst sagt knepigt att få ihop.

Att Bostadsrättföreningen PLANERAR ATT ÄNDRA SINA STADGAR för att komma runt gängse demokratiska regler om röstombud vid köpstämman står också klart. Landahl Öhman hävdar att det beror på att ”det ska bli bekvämare” att rösta. Alla som tror på denna teori räcker upp en hand…

SÅ SKRIV INTE PÅ NÅGON FULLMAKT - TA DET LUGNT - FATTA DITT EGET BESLUT!
Sammanfattningsvis kan man fråga sig var den raka, ärliga och öppna informationen finns? Man svarar ytterst ogärna på frågor under allmänna informationsmöten. Vad kan det bero på? Är den här ombildningen verkligen smart? Är det ett tryggt och säkert boende man är ute efter så kanske gräset är grönast PÅ DEN HÄR SIDAN?

Johan Johansson / Rädda Linjalen

söndag 16 november 2008

Hyres- eller räntespöket - det är frågan...


Tack till alla som kommit med uppmuntrande mail och telefonsamtal till oss. Något vi noterat är att flera som hört av sig på sistone insett att detta helt enkelt inte är någon bra affär – även om man varit positiva till ombildning från början.

Idag ska vi låta lampan lysa på hyresspöket. Det är mycket skrämselsnack om chockhöjda hyror från advokater och Brf Linjalens representanter. I deras nya kalkyl presenteras ett exempel på skräckhöjda hyror som aldrig ens funnits som förslag. Men till och med i detta påhittade exempel blir totalkostnaden lägre än vad räntor och avgifter hamnar på för en köpare av bostadsrätt i deras egen kalkyl!

Frågan är hur verkligheten ser ut? Kollar man
DET HÄR DOKUMENTET på dom allmännyttiga bostadsföretagens yrkanden på hyreshöjningar blir det betydligt mindre dramatiskt. Stockholmshem yrkar på en höjning med 4,36% för 2009. Det är minst av alla allmännyttiga bostadsföretag i Stockholm, och mindre än riksgenomsnittet. Sedan ska hyran förhandlas, och då brukar det bli helt andra, och lägre, siffror.

Andra hävdar att EU:s lagstiftning kommer att sätta stopp för dagens system med bruksvärdeshyror. Att detta är rena felaktigheter kan man konstatera om man läser
DEN HÄR ARTIKELN. EU har inga invändningar mot bruksvärdeshyran, som för övrigt finns både här och där runt om i Europa.

Så om ni går ner för att informera er på Brf Linjalens öppna hus-möten rekommenderar Rädda Linjalen er att ta sådan skrämselpropaganda med en stor nypa salt. Ingen kan spå vare sig hyror eller räntor. Koncentrera er i stället på att sätta er in i Landahl Öhmans egna kalkyl. Glad på ytan, men betydligt tråkigare läsning om man lägger ihop två och två.

Fråga gärna på något öppet hus-möte varför månadsavgifterna är så låga i början av deras kalkyl. Det finns nämligen bara två möjliga svar på detta:
1. Kalkylen är gjord för dom som genast vill sälja sin bostadsrätt och snabbt flytta från Linjalen, vilket inte blir lätt med det här ekonomiska upplägget.
2. Man vill få det att framstå som mindre dyrt än det egentligen är. Det blir för svårt att få folk att skriva på för köp om man talar om vad det egentligen kostar, så man vill ta ännu ett lån för att frisera siffrorna, och på så sätt försöka få oss att tro att det är mindre dyrt än i verkligheten.
Några andra rimliga skäl finns helt enkelt inte.

Räkna med att man kommer skrämmas med chockhyror och vifta med fullmakter på öppet hus-mötena i veckan, det har advokaterna 3,8 miljoner skäl att göra.
Skriv bara inte på någonting nu. Ta det lugnt, sätt dig in i det hela och fatta ditt eget beslut.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

fredag 14 november 2008

Rapport från "informationsmöte"


Torsdagkvällens möte bjöd på glada tongångar. Särskilt i de ekonomiska kalkylerna. Ännu fler lån och ännu fler räknefel, spetsat med en kärve blanketter för fullmakt och en underbar teori om "fördelen att ta över en fastighet som står inför en stamrenovering". I den förra kalkylen var stambyte inte aktuellt alls, nu är det det - och då är det helt plötsligt BRA?
Några pengar till åtgärden finns dock inte i kalkylen. Mera lån kanske?

ANNA-LENA LODENIUS BLOGG kan man läsa en utförligare rapport från mötet.
www.annalenalodenius.blogspot.com

Om vi fick svar på våra frågor? Knappast, även om några av våra farhågor bekräftades.

Vi återkommer snart med en analys om den nya kalkylen, om vårt fortsatta arbete och om våra egna planerade informationsmöten. Fram tills dess rekommenderar vi en läsning av Anna-Lenas tankar.

onsdag 12 november 2008

Först lån, sedan information?


Landahl Öhman, juristerna som Brf Linjalen anlitat, har hört av sig till oss via mail och velat att saker ”ska gå korrekt till”. Det är ju en god ambition. De har velat ha våra frågor i förväg, sedan ska de ”därefter kunna träffa oss någon timme” för att ”reda ut våra missförstånd”.


Vi har tackat för erbjudandet, men sagt att vi hellre framför våra frågor på allmänna möten, och att informationsmötet torsdag 13 nov är ett utmärkt tillfälle att räta ut Rädda Linjalens och alla grannars väldigt många frågetecken.


…men det mötet ”kommer att ha begränsat utrymme för frågor”, för dels ska vi lyssna på banken och dels finns det ”hyresgäster som inte har frågor utan bara vill ha information, och dessa måste vi också respektera”.

Det är ju också ett sätt att se på saken när man vill övertala folk att göra en affär på 1,25 miljarder.

Det är ju inte direkt så att man drunknat i fakta tidigare, men information passar bäst på ett informationsmöte, eller hur?

Rädda Linjalen har därför tryckt upp ett blad med frågor som alla har fått i sina brevlådor. På mötet kommer alla deltagare, såväl advokater, bank som Brf-styrelse att ha fått samma blad. Där står självklara frågor som handlar om hur genomtänkt, klok och seriös den här affären är i grunden. Frågor vi kräver raka och ärliga svar på.

I en så här stor affär ska det inte behöva finnas minsta lilla tvivel eller oklarhet innan man över huvud taget funderar på att diskutera banklån. Det håller nog de flesta med om, men Landahl Öhman verkar föredra inställningen hos de ”hyresgäster som inte har frågor”.

Vill Landahl Öhman och Brf Linjalens styrelse undvika våra frågor är det svar nog.

Tystnad talar sitt eget, väldigt tydliga, språk.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

tisdag 11 november 2008

Oro och bondfångeri


Oro och bondfångeri
Jag är ordförande i den lokala hyresgästföreningen i kvarteret Linjalen och känner just nu, liksom många andra, stor oro för vad som ska hända med Linjalen. Utifrån de samtal jag har haft med hyresgäster och de frustrationer som uttrycks över bostadsrättsföreningen (Brf:en) samt framför allt den tveksamma ekonomiska kalkyl brf har presenterat, är jag i dag helt övertygad om att det inte blir någon ombildning.

Det finns också andra saker som bekymrar mig; till exempel den besiktning som har gjorts och advokatfirmans tillvägagångssätt, som liknar rent bondfångeri. Om detta kan ni läsa i slutet av mitt brev.
Men framför allt är jag kritisk till att man vill göra affär med allmännyttans fastighetsbestånd, som har betalats av folks inbetalade skatter och där syftet är att erbjuda människor i livets olika skeenden ett prisvärt boende utan skuldsättning till exempel för unga människor som flyttar hemifrån eller flyttar ihop med en partner, låginkomsttagare, en småbarnsmamma som ska skilja sig, folk som måste flytta till jobben, äldre och andra som vill ha ett bekvämt boende.
Helt klart är att hyresrätten ger ett flexibelt samhälle med stor rörlighet!
Men nu över till de frågor som jag har fått rörande hyresgästföreningens förhållande till bostadsrättsföreningen och andra undringar. Jag vill här att ni ska få ta del av mina svar på några allmänna frågor.

Varför har inte hyresgästföreningen engagerat sig tidigare i frågan?

Jag skulle ha varit pådrivande, det är sant, men jag blev ganska överrumplad då jag, efter att ha valts till ordförande i februari, insåg att hälften av ledamöterna i styrelsen var positiva till ombildning. Samtidigt satte ombildningsprocessen full fart under året. Jag överraskades även av de spänningar som fanns mellan styrelsen och en del av hyresgästerna. Men tack och lov bildades nätverket Rädda Linjalen som nog är det mest effektiva sättet att bilda opinion mot ombildningen. Och glädjande är också att flera av dem som har bildat nätverket Rädda Linjalen, redan är engagerade i Hyresgästföreningen. Nu är jag helt säker på att när ombildningskarusellen väl är över kommer fler hyresgäster än i dag att engagera sig i hyresgästföreningens ”vardagliga” arbete.

Blir det marknadshyror i innerstan?
Det är en politisk fråga som jag har svårt att bedöma. Den borgerliga majoriteten, som tidigare har förespråkat en övergång till marknadshyror, börjar ompröva sin tidigare rigida inställning. Nämnas kan att det skrämselskott man tidigare använt var att höja hyrorna med 5 % per år i tio år. För boende i Linjalen skulle detta betyda att en trea med en nuvarande hyra på 6 200 kronor skulle kosta 10 095 kronor om tio år. Dock är detta skräckexempel avsevärt billigare än om du ansluter dig till Brf enligt nuvarande säljbud från Stockholmshem.

Kommer Stockholmshem att sälja Linjalen?
Det finns inga garantier för att det inte kan bli förändringar. Men den borgliga majoriteten i dag har inga planer på försäljning i innerstan. Tvärtom – för tillfället köper Stockholmshem upp fastigheter. I förorter kan det nog inträffa att andra fastighetsbolag träder in för att få en effektivare och billigare förvaltning. Linjalen är ett samlat stort bestånd och är därför effektivt att förvalta, så sannolikheten att Linjalen säljs i framtiden, är nog liten.

Hur ska vi hyresgäster kunna påverka vårt eget boende?
En väl fungerande och aktiv hyresgästförening är ett bra sätt. Det bästa sättet är att jobba för att få en ändrad lagstiftning. Ett nytt förslag på lag ger boende i hyresrätt större inflytande över reparationer och standard i lägenheter. Man ska som hyresgäst till exempel inte kunna tvingas att byta kök i samband med stambyten.

Hur ska vi få Stockholmshem att göra något åt brister i till exempel fastigheter, garaget och på gården?
Enligt Stockholmshems hemsida förvaltas Linjalen på sparlåga på grund av ombildningaplanerna – man utför endast det som är absolut nödvändigt, inte mera. Detta har nu pågått ett flertal år och därför är Linjalen eftersatt på många sätt, till exempel provisoriska reparationer av avloppsstammar, låssystem, sophämtning, grundsättningar, garageentré, avloppspumpar - listan kan bli lång.
Detta är en påminnelse om att historien upprepar sig. För ett antal år sedan fördes det samtal i Linjalen om ombildning till Brf. Under denna period gällde samma sparlåga för underhåll som nu.
Men det som oroat mig och många andra är att styrelsen för bostadsrättsföreningen blundar helt för dessa kostnader. Om jag inte minns fel har Brf i kalkylen en avsättning för reparationer och underhåll på tre miljoner i två år, vilket är detsamma som ingenting. Denna summa, tillsammans med de 3 % av taxeringsvärdet som är obligatoriskt i en Brf, täcker endast mindre reparationer. Stora delar av det försummade underhållet blir alltså kvar under överskådlig framtid. Och samtidigt kommer inga pengar att avsättas för framtida stambyten, fönsterunderhåll, balkonger och hissar med mera.

Allmännyttan måste ju också generera vinst till ägaren. Då kan väl lika väl en bostadsrättsförening ta hand om vinsten, och använda pengarna till fastigheten, eller hur?
Ja, men vinstkravet är betydligt mindre för allmännyttan än för en bostadsrättsförening som ska hantera en kapitalinsats om 1,25 miljarder kronor. Skulle en ombildning enligt liggande förslag bli verklighet kommer varje kvarvarande hyresgäst generera betydande kostnader för bostadsrättsföreningen i och med att rörelsenettot inte på långa vägar täcker ens räntan på kapitalinsatsen för de lägenheter man hyr ut.

Vilka avtal gäller för till exempel samråd och lokalen om det blir en Brf?
Innehållet i nuvarande upplåtelseavtal kan inte ändras med annat än en ny överenskommelse mellan fastighetsägare och boende.

Vad gäller vid hyresförhandlingar? Vad kan hyresgästerna åberopa för rättigheter, när bostadsrättshavarna fattar beslut om olika åtgärder?
Rättsligt ingen skillnad mot idag.

Hur länge får man stå i Stockholmshems interna kö?
Så länge man har Stockholmshem som värd. Skulle ombildningen gå igenom försvinner den möjligheten samma dag som köpet genomförs.

Finns det risk för att bostadsrättsföreningen missgynnar kvarvarande hyresgäster?
Det beror på. Givetvis behövs ett tillräckligt antal engagerade medlemmar för att en bostadsrättsförening skall fungera, men det talet är snabbt uppnått och när osämja uppstår mellan medlemmar och hyresgäster finns alltid ett annat, betydligt allvarligare problem i botten:
- Om bostadsrättsföreningen och förvärvet bygger på sunda, företagsekonomiska principer så är kvarvarande hyresgäster inget problem – tvärtom är varje hyresgäst en tillgång rent ekonomiskt.
- Om köpet varit så ogynnsamt att kalkylen hamnat på gränsen för det sunda så är frågan ändå likgiltig – man kan både ha och mista sina hyresgäster.
- Om kalkylen däremot är så dålig att rörelsen inte ens bär sina kapitalkostnader kommer dock föreningen förlora ekonomiskt på varje kvarvarande hyresgäst och då finns risken att medlemmar och hyresgäster går om varandra som hund och katt!
I en förening med sund ekonomi bör man kunna känna sig välkommen både som hyresgäst och medlem. Och i en förening där så inte är fallet bör nog medlemmarna i bostadsrättsföreningen oroa sig mer än hyresgästerna!

Blir det svårare att byta lägenhet?
Ja, det är vanligt att brf försöker att styra byten till personer som är villiga att köpa lägenheten. Landahl Öhmans hela kalkyl för BRF Linjalen är betänkligt svag och bygger på att bli av med hyresgäster så att föreningen kan frigöra pengar för att så mycket det går minska kapitalinsatsen (se ovan!).

Kan man lita på bostadsrättsföreningens löften om att man ska bli en bra värd?
Nej. Möjligen kan man se dem som en förhoppning, men verkligheten hinner till slut alltid ikapp.

Hur ska den lokala hyresgästföreningen arbeta ?
Förhoppningsvis som nu, men det kan bli svårare att få gehör för synpunkter.

Till sist:
Det som gör mig lika bekymrad som många andra är att det ekonomiska upplägget ger sken av ”köp och sälj fort”:
Du kommer att få ett erbjudande om köp där det står att avgiften till föreningen är exempelvis 845 kronor per månad vilket man kan tycka är extremt fördelaktigt. Du kan kanske låna till insatsen och med nuvarande regler om skattereduktion motsvarande 30 % av dina räntekostnader som är 90 000 kronor/år blir månadskostnaden 6 138 kronor, det vill säga samma som nuvarande hyra för en 3:a på 84 kvadratmeter.
Det som inte kommer att stå i avtalet är att avgiften ska öka enligt beslut med cirka 18% per år i 11 år, allt för att mindre bemedlade skall förmås kliva i båten: Det är exakt samma upplägg som bakom de subprimelån som nu orsakat bostads-/bankkrisen i USA – där har miljontals familjer fått gå från sina hem med livslång skuldsättning i bagaget.

Att ha en advokatfirma som får betalt först när ombildningen är färdig har vidare ganska vittgående och i många stycken oroande följder. Jag gissar att de ska ha minst två, tre miljoner i ersättning om köpet går igenom. Självfallet får de även först då betalt för den besiktning för ekonomisk plan som utförts. Advokatfirman ser ostbiten framför sig och ska nu genomföra bostadsrättsomvandlingen till varje pris.

Den besiktning för ekonomisk plan som utförts är i praktiken dock inget annat än en översiktlig syn och dessutom inte något som föreningen handlat upp. För advokatfirman verkar detta inte vara något problem – tvärt om: Ju bättre dager husen framstår i, desto större chans att få den där ostbiten! För föreningen som en dag kanske sitter där med en ekonomisk plan som inte kan sägas vara baserad på någon speciellt underbyggd bild av verkligheten är problemet betydligt större!

– Att en advokatfirma med berått mod sätter sig själv i en sådan betänklig intressekonflikt som denna förvånar mig faktiskt en smula.

Om Landahl Öhman skulle medverka i en privat överlåtelse av en villa värd två miljoner skulle köparen alldeles säkert ha krävt en jordabalksbesiktning. Att samma advokatfirma så aktivt verkar för ett köp värt en och en kvarts miljard, även utslaget per medlem faktiskt mer pengar än i fallet med villan, och tänker basera detta på ett underlag man inte ens är beredd att kalla jordabalksbesiktning kan knappast ses som annat än utslag av oetisk intressekonflikt. Min gamla mamma skulle ha kallat det bondfångeri.

Mejla gärna synpunkter till raddalinjalen@gmail.com

Med vänlig hälsning
Ragnvi Svärd
Ordförande i lokala hyresgästföreningen

Hur är besiktningen gjord?



Vi fick en kommentar från Maria som kändes så viktig att vi ville lägga den som en egen blogpost.

"Söndag morgon. En kallelse till "Bank och Informationsmöten" damp just ner i brevlådan. Tydligen ska det hållas möte nu på torsdag. Med så kort varsel har jag tyvärr ingen möjlighet att närvara men är nyfiken på upplägget, med tanke på det s k besiktningsprotokoll och den ekonomiska kalkyl som har tagits fram.


Har många frågor och funderingar, här är några av dem:

1. Huset har endast genomgått en okulär besiktning (man har alltså bara sett sig omkring, inga djupare undersökningar med instrument etc har genomförts)


2. Vid denna besiktning har endast 9 lägenheter av 445 besökts, det motsvarar ca 2 % av boarean. Vår lägenhet var en av dem så jag kan intyga att de verkligen bara såg sig omkring, besöket var över på mindre än 10 minuter(!). Jag framhöll brister i lägenheten men fick svaret att det inte var sådant de tittade efter!?!


3. VA-installationerna är från 1969 men ska enligt denna ytliga besiktning hålla i minst 15 år till (!). Även all köksinredning är från byggnadsåret.


4. Elinstallationer och hissmaskiner är från byggnadsåret, inga hissar motsvarar kommande säkerhetskrav vilket måste ha åtgärdats senast 2012.


5. Frånluktsfläktar måste bytas ut senast 2010 och bjälklaget ska repareras senast 2015.


6. En energideklaration ska vara inlämnad före nyår.


7. Den totala kostnaden för att åtgärda dessa (och andra) brister är beräknad till minst 43 miljoner de närmaste åren.


8. Hyresintäkterna är satta till 7,1 miljoner för bostäder och 5,8 miljoner för lokaler samt 5,4 miljoner för garage.


9. Av den totala arean utgör bostäder ca 40 000 kvm och lokaler ca 30 000 kvm, vilket betyder att andelen bostäder är ca 60 %. Med en så stor andel företag som hyresgäster får vi verkligen hoppas att de överlever lågkonjunkturen. Går de i konkurs (andelen konkursade aktiebolag i september var 16 %) eller måste flytta finns det lediga lokaler i överflöd över hela stan. Vem vill då hyra dessa lokaler som dessutom är belägna i ett garage?!?

En kreditupplysning på hotellet visar för bokslutet 2007 en svag kreditvärdighet med sjunkande kassalikviditet (47 %) och soliditet (23 %). Vi får verkligen hoppas att turismen och affärsresandet inte sjunker mer framöver.


10. Priset är, i vårt fall, satt till 2,3 miljoner kr för vår 3:a på 87 kvm med en månadsavgift på ca 9 000 kr (6 % ränta). Men frågan är vad denna lägenhet egentligen är värd på dagens övermättade bostadsmarknad. Den frågan behöver ställas till ett flertal mäklare. Skulle många av oss vara tvingade/intresserade av att sälja samtidigt sjunker genast värdet på våra bostäder. Så glöm det där med att göra en snabb vinst på boendet. Och för oss som bor kvar blir det bara dyrare."

söndag 9 november 2008

Frågor och svar...



Tittar man på
Bostadsrättsföreningen Linjalens hemsida kan man hitta tre frågor högst upp. Eftersom vi är betydligt mer lagda åt research ska vi ge både föreningen och er läsare svar på frågorna:

1. "Vad händer om vi inte köper och istället Stockholmshem säljer ut våra bostäder till någon annan intressant? Kommer hyran att gå upp då? Har Du funderat på det?" (vi utgår ifrån att de menar "intressent" - Rädda Linjalens anmärkning).

Ja, naturligtvis har vi det. Vi tog således kontakt med Stockholmshem, vars ordförande bestämt betonade att det inte finns några sådana planer. Vi kommer med andra ord att ha Stockholmshem kvar som värd om det blir nej till ombildning.

Vi utgår även ifrån att Brf Linjalen knappast kommer att låta bli att höja hyran för kvarvarande hyresgäster om ombildningen, mot all rimlig förmodan, skulle bli av. Vill Bfr Linjalen garantera att man inte kommer höja några hyror är man naturligtvis välkommen att göra det.

2. "Hur kan Du som har svårt att få lön kunna köpa Din bostad? Kontakta gärna oss så kanske vi kan vägleda Dig."

Vi antar att de menar "lån". Det vet vi ingenting om tills folk har pratat med banken. Frågan är snarare hur lånen ser ut och om man klarar att betala eventuella lån.

Vad som händer om man skulle få svårt att få "lön" är däremot en mycket intressantare fråga i dessa tider. Skulle detta hända så hoppas vi att föreningen har förmåga att både vägleda och ställa upp med praktisk hjälp på flera sätt.


3. "Visste Du att regeringen nu har beslutat om att ej låta sälja ut fler fastigheter inom allmännyttan. Vi har nu ett unikt tillfälle att köpa vår bostad."

Precis som på förra frågan så borde Brf Linjalen vara medvetna om att man faktiskt INTE "köper sin bostad". Man köper en del av föreningen, samt behåller den besittningsrätt till sin bostad man redan nu har som hyresgäst.


Men naturligtvis vet vi om regeringens beslut att stoppa utförsäljningen av allmännyttan i innerstaden. Vi i Rädda Linjalen välkomnar beslutet och hoppas att bli lämnade ifred efter att ännu ett ombildningsförsök, förhoppningsvis det sista, är över.
Vi är många som känner likadant, som medvetet valt att bo i hyresrätt och som tröttnat på att leva i osäkerhet. Må vi nu äntligen få bo kvar i den boendeform vi valt, och må vi slippa leva under det hot om "valfrihet" som svävat över oss alldeles för länge redan nu!

Att andra kanske vill bo i bostadsrätt har vi ingenting emot. Sätt igång - alla tidningar är proppfulla av annonser på osålda objekt, och priserna är lägre än på länge.

Johan Johansson / Rädda Linjalen

fredag 7 november 2008

Ett brev från Ringen



Rädda Linjalens sida på Facebook är ett forum där vi får stöd och support, både från boende på Linjalen och från folk utifrån. Nu är vi snart 200 registrerade medlemmar, och vi tackar er alla för att ni engagerar er. En del har egna erfarenheter från andra ombildningar. Det här brevet fick vi från Helene, som rapporterar från ombildnings-cirkusen i Ringen:

"Låt mig säga så här: Att ombilda kan bli en dokusåpa. Min iblandbo bor i Ringen och vi funderade först på att köpa lägenheten ihop. Nu är vi väldigt glada att vi inte gjort det.

I skrivande stund har styrelsen precis blivit avsatt. Rätt rimligt då de plockat ut ca 1,4 miljoner i egna arvoden på mindre än ett halvår. Ekobrottsmyndigheten är inkopplad och det verkar som om några individer har tjänat en djäkla massa pengar på affären som vi andra kommer att få betala. Ingen har någon aning om hur detta kommer sluta.

För några månader sedan tillsattes en ordförande som började undersöka vad som egentligen hänt, och som skickade informationsbrev till hyres- och bostadsrättsboende om detta. Styrelsen har sedan skickat svar, och dom sista månaderna har vi vissa dagar fått flera skrivelser per dag. Vidare har flera advokatfirmor konsulterats och utredningar gjorts. Jag vill inte ens tänka på vad det här har kostat."


Läs mer:
http://www.svd.se/stockholm/nyheter/artikel_1997661.svd

Tack Helene, och lycka till!

Johan Johansson / Rädda Linjalen

torsdag 6 november 2008

Vi ska reda ut det här!



Björn Alfredsson utredare av bostadsfrågor har skrivit flera uppmärksammade artiklar om ombilningar. Nu har Björn också tittat på kalkylen över Linjalen.

....."Konstruktionen av den ekonomiska planen är i stort sett en kopia av de som lades fram i Fältöversten och Ringen".......


..."Sedan kan man också undra över varför man inte i den ekonomiska planen också redovisar sådana här jämförelsesiffor. Det är inte många som vill ge sig in i en sådan affär om alla fakta finns på bordet. Så lite mörkning gagnar, tror konsulterna"....

......
Bankerna är att gratulera. Om dessutom bankerna ställer krav på amortering så blir kalkylen rena skräckscenariot men det tar vi en annan dag".

Två aktuella artiklar av Björn hittar du här nedan, läs dem! Fortsätt också höra av er! Vi har flera experter inkopplade som hjälper oss att ta fram hela det här upplägget med ombildning i ljuset. Vad det kommer att innebära för dig, inte bara i morgon eller det första året, utan vad det kommer att innebära för dig för lång tid framöver. Så att du kan ta ett välgrundat beslut.

"Alla vet att det är vansinne att låna till löpande drift. Pengarna förbrukas i snabb takt men låneskulden blir kvar. I konceptet ingår också att helt öppet spekulera i tomma lägenheter och att resthyresgäster kommer att flytta" ur artikeln "Härdsmälta vid ombildningar" SVD 4 juli: http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_1432033.svd

"Det blev ingen solskenshistoria" om bostadsfundamentalister från SVD 8 oktober.
http://www.svd.se/opinion/brannpunkt/artikel_1847551.svd
Rädda Linjalen

Illustration: Jeff Bucchino http://www.wizardofdraws.com/

onsdag 5 november 2008

Obesvarat brev till bostadsrättsföreningen




Hej all ni som läser här på bloggen! Ja, vi vet att ni är många och det är vi glada för. Fortsätt gärna maila och ringa till oss, det gör vårt arbete roligare. Här nedanför finner ni ett brev som en orolig hyresgäst kom till oss med häromdagen. Hon skickade det till en medlem i styrelsen för ett par månader sedan, men har fortfarande inte fått något svar. Om du läser det här, du som fick brevet i somras, får du gärna svara här eller till Ingrid Sandgren direkt.

Annelie Morey/Rädda Linjalen

Hej
Jag skriver detta mejl för oerhört många boende i Linjalen. Jag har bott här sedan 1977 och upplevt allt underbart Stockholmshem gjort för bostadsområden Linjalen. Jag älskar mitt boende och skulle inte vilja bo någon annanstans trots att jag har möjlighet att bo var jag vill!

Ni verkar tro att människor inte kan tänka själva. Försöker skrämma folk med marknadshyror. Tror ni inte folk läser alla tidningar om alla misslyckade bostadsrättsombildningar, framför allt på Södermalm? Läser ni inte alla lappar som folk sätter upp, som vill bevara sitt underbara boende i Linjalen precis som det är med den underbara värd som Stockholmshem är?

I "Mitt i Södermalm" stod den 24/6 : "Bostadsklipp verkar viktigare än integration". Artikeln slutade så här: "Jag får inte ihop det här! Är det politiskt viktigare att 8260 berörda lägenhetsinnehavare får göra ett ekonomiskt klipp än att nå målet med att skapa ett integrerat samhälle, dvs ett samhälle där mer än innehållet i plånboken är viktigt!"

Alla ni är bara ute efter att tjäna pengar och därigenom förstöra vårt underbara boende i kvarteret Linjalen!
Ingrid Sandgren

Vad är en normal räntenivå?



Hyresgäster på Linjalen! Tack för det positiva gensvaret. Alla uppmuntrande telefonsamtal och mail gör att vi får krafter att jobba vidare ännu hårdare.

Det talas om att vi har ett väldigt högt ränteläge just nu. Det var också budskapet från BRF:s konsulter på deras informationsmöte i oktober. Det underliggande budskapet var att räntorna på banklånen, för de som vill köpa sin bostad, med all säkerhet kommer att hamna på en "normal nivå" så småningom.

Frågan är bara vad en "normal" nivå är? Här kan ni läsa om hur reporänta och in- och utlåningsränta förändrats under 14 år. Efter att ha gått igenom Riksbankens redovisning så måste man fråga sig var denna normala nivå skulle ligga?

www.zinkenshem.se/index.php?option=com_content&view=article&id=103&Itemid=58

Olof/Rädda Linjalen

söndag 2 november 2008

Gömd hemsida hittad

Minns ni att vi berättade att samma dag som vi delade ut våra första flygblad så plockade bostadsrättsföreningen bort all information från sin hemsida. http://www.linjalen.nu/ Till någon ny sida länkades inte utan de besökande upplystes om att informationsflödet var avstängt, och detta underströks med ett utropstecken. Man uppmanades att mejla för information istället. Det här var den 20 oktober. Sedan dess har vi påtalat detta underliga beteende i flygblad, utskick och i inlägg här.

Så idag hittar en av våra medarbetare deras nya hemsida http://brflinjalen.net/. Den är publicerad 20 oktober.

Vi i Rädda Linjalen kommer inte mörklägga information. Vi har kommit till just för att belysa hela den här affären i sitt rätta ljus. Oss kan ni alltid nå genom mejl, på telefon eller genom att skriva kommentarer här på bloggen. Hör gärna av er!

Rädda Linjalen